EU-Gebäuderichtlinie: Was Vermieter bis 2030 umsetzen müssen

April 2026

Die Europäische Union treibt die Senkung des Energieverbrauchs und der Emissionen im Gebäudesektor immer stärker voran. Dabei geht es nicht nur um Umweltschutz. Gleichzeitig soll der deutliche Kostenanstieg abgefedert werden, der durch den hohen Energiebedarf älterer Gebäude – und insgesamt des Bausektors – entsteht: Seriösen Quellen zufolge entfallen 40 % des Energiebedarfs in Europa auf Gebäude.

Aus diesem Grund wurde die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) (Energy Performance of Buildings Directive – Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden) überarbeitet, um die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern.

Wenn Sie Gastgeber sind, finden Sie hier die wichtigsten Neuerungen, die Sie beachten sollten, um eine Ferienwohnung vermieten zu können – von Wärmedämmung bis hin zu einer rechtskonformen Energiezertifizierung.

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Die wichtigsten Leitlinien der neuen EPBD

Die EPBD-Richtlinie ist 2024 in Kraft getreten und muss von den EU-Mitgliedstaaten in nationales Recht umgesetzt werden. In der Folge werden zügig neue Regeln eingeführt. Das Ziel ist klar definiert: Bis 2050 sollen alle Gebäude in Europa Emissionen nahezu auf null senken. Um dieses ambitionierte – aber erreichbare – Ziel zu schaffen, wurden für die kommenden Jahre Zwischenschritte festgelegt.

Die erste Frist ist 2030: Alle Neubauten, die ab diesem Zeitpunkt errichtet werden, müssen nahezu emissionsfrei sein. Eigentümer von energetisch wenig effizienten Immobilien sind hingegen verpflichtet, Verbesserungen umzusetzen. Bis 2033 muss ein Teil der am schlechtesten abschneidenden Gebäude eine umfassende energetische Sanierung durchlaufen. Werden die erforderlichen Maßnahmen nicht umgesetzt, drohen Nutzungsbeschränkungen und Sanktionen.

Was passiert bei Nichteinhaltung der Richtlinie?

Wie bereits erwähnt, werden diejenigen sanktioniert, die die neue Richtlinie nicht einhalten – Gastgeber eingeschlossen. Darüber hinaus können Betreiber von nicht konformen Ferienunterkünften weitere Nachteile erleiden. Zu den wichtigsten Folgen zählen:

• Sanktionen und Verbote: Neben Geldstrafen werden Wohnungen mit schlechter Energieeffizienz möglicherweise nicht mehr als vermietbar eingestuft.
• Wertverlust der Immobilie: Ob Verkauf oder Vermietung – der Wert der Immobilie kann spürbar sinken.
• Geringere Wettbewerbsfähigkeit: Reisende, die nach Ferienunterkünften suchen, entscheiden sich eher für ein modernes, komfortables und nachhaltiges Objekt; weniger effiziente Unterkünfte geraten ins Hintertreffen. Die „Green Homes”-Vorgaben einzuhalten bedeutet auch, eine Ferienunterkunft erfolgreicher zu vermarkten – etwa, wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten möchten.
• Kein Zugang zu Vergünstigungen und Förderungen: Wer die gesetzlich festgelegten Fristen nicht einhält, riskiert, von verschiedenen steuerlichen Anreizen ausgeschlossen zu werden.

Vorteile für alle, die frühzeitig umstellen

Gerade bei der Ferienhausvermietung sind die Vorteile einer energetischen Sanierung vielfältig:

• Niedrigere Energiekosten: Viele Gastgeber möchten Kosten senken, vor allem beim Stromverbrauch. Mit modernen Lösungen wie einer Photovoltaikanlage lassen sich Energiekosten deutlich reduzieren – und Sie profitieren von sauberer Energie. Das führt zu spürbar geringeren laufenden Kosten und zu mehr Zufriedenheit bei Ihren Gästen.
• Wertsteigerung: Eine effiziente, regelkonforme Ferienimmobilie gewinnt oft langfristig an Wert. Wenn Sie verkaufen müssen, gelingt das in der Regel schneller – und die Chancen steigen, den gewünschten Preis zu erzielen.
• Mehr Buchungen: Immer mehr Gäste achten gezielt auf „grüne” Unterkünfte. Wenn Sie in Ihrem Inserat auf einem Portal für Ferienhausvermietung die nachhaltigen Merkmale Ihres Objekts hervorheben, können Sie eine größere Zielgruppe ansprechen und sogar den durchschnittlichen Übernachtungspreis erhöhen.
• Image: Eine umweltfreundliche Unterkunft ist ein klarer Pluspunkt. Das ist keine Modeerscheinung, sondern ein gefragtes Qualitätsmerkmal, das Sie auch über eine Website für Ferienhausvermietung professionell darstellen können.

Steuerliche Vorteile und Förderungen

Um energetische Sanierungen zu fördern und Ihre Unterkunft umweltfreundlicher zu machen, gibt es in Österreich verschiedene Förderungen und steuerliche Möglichkeiten, die – je nach Programm und Einzelfall – auch für vermietete Objekte wie Ferienwohnungen oder Ferienhäuser infrage kommen (und nicht nur für den Hauptwohnsitz). Zu den wichtigsten zählen:

• Bundesförderungen im Rahmen von „Raus aus Öl und Gas” (je nach aktueller Förderperiode): Fördert in vielen Fällen den Umstieg auf klimafreundliche Heizungssysteme (z. B. Wärmepumpe, Biomasse) und damit verbunden teils auch notwendige Adaptierungen. Ob ein vermietetes Ferienobjekt förderfähig ist, hängt von den jeweiligen Förderbedingungen ab.
• Sanierungsoffensive / Förderprogramme für thermische Sanierung (Bund und Länder, je nach Richtlinie): Unterstützt Maßnahmen wie Dämmung (Fassade, Dach), Fenstertausch oder Gesamtsanierungen. Je nach Programm können auch vermietete Objekte förderfähig sein – maßgeblich sind die Vorgaben zu Gebäudetyp, Nutzung und Effizienznachweis.
• Klimaaktiv- und Landesförderungen (Bundesländer, Städte und Gemeinden): Viele Bundesländer und Gemeinden bieten zusätzliche Zuschüsse für Energieberatung, Gebäudedämmung, Heizungstausch oder Photovoltaik. Die Förderlandschaft ist regional sehr unterschiedlich – eine Prüfung auf Landes- und Gemeindeebene lohnt sich besonders.
• Förderungen für Photovoltaik und Speicher (z. B. über Klima- und Energiefonds/OeMAG bzw. Nachfolgeprogramme, je nach Stand): Zuschüsse oder Tarifförderungen können die Investition in PV-Anlagen (und teils Batteriespeicher) attraktiver machen. Ob die Förderung bei einem Ferienobjekt möglich ist, richtet sich nach Programm, Anlagentyp und Antragsteller (privat/gewerblich).
• Steuerliche Berücksichtigung von Investitionen bei Vermietung: Wenn Sie Ihre Ferienimmobilie vermieten, können Sanierungs- und Modernisierungskosten je nach Ausgestaltung steuerlich relevant sein (z. B. als Werbungskosten/Betriebsausgaben oder über Abschreibung). Das kann die Gesamtrechnung deutlich verbessern – am besten mit steuerlicher Beratung prüfen.
• Geförderte Energieberatung (regional unterschiedlich): In vielen Regionen gibt es geförderte Beratungsangebote (z. B. über Energieagenturen der Länder). Eine gute Beratung hilft Ihnen, Maßnahmen so zu wählen, dass Sie Nebenkosten senken und die Vermietbarkeit Ihres Ferienobjekts steigern.

Wie gehen Sie vor, um die EPBD zu erfüllen?

Beauftragen Sie zunächst einen qualifizierten Fachmann, der eine Bestandsaufnahme Ihrer Immobilie durchführt und Ihnen einen Energieausweis ausstellt. Dieser weist die Energieeffizienzklasse aus. Der Experte kann die Schwachstellen Ihrer Ferienimmobilie benennen, damit Sie die nötigen Maßnahmen gezielt planen können.

In der Praxis beginnt man häufig mit dem Fenstertausch und der Dachdämmung, ersetzt anschließend ungeeignete Heizsysteme und installiert danach eine Photovoltaikanlage. Nach jeder Maßnahme sollten Sie den Energieausweis aktualisieren lassen, um den Klassenwechsel nachzuweisen – das ist oft eine wichtige Voraussetzung, um Förderungen in Anspruch zu nehmen.

Darf man Häuser der Energieklasse G nach 2030 noch vermieten?

Die Lage ist für 2030 noch nicht vollständig eindeutig. Sehr wahrscheinlich müssen ab 2033 Wohngebäude und Ferienunterkünfte mindestens die Energieeffizienzklasse E erreichen.

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