Was ist ein PMS? Fünf Anbieter im Vergleich 2026
Juli 2026
Drei Plattformen, mehrere offene Chatfenster und ein Buchungskalender, der permanent zu langsam ist. Wer Ferienwohnungen vermietet, kennt dieses ungeliebte Szenario. Doch was ist ein PMS eigentlich, und wie kann es helfen? Property Management Systeme wurden entwickelt, um genau diese Probleme von Beginn an zu vermeiden. Ein gutes PMS gleicht eingehende Buchungen automatisch ab, hält den Kalender für alle Buchungen aktuell, fasst alle Nachrichten der Gäste zusammen und liefert gebündelte Informationen, mit denen der Anwender leicht eine Entscheidung treffen kann.
Eine gute PMS-Software hilft dabei, Doppelbuchungen automatisch zu vermeiden. Nachrichten werden ohne manuelles Zutun zum richtigen Zeitpunkt versendet, und die aktuellen Preise für die Ferienunterkunft orientieren sich an den realen Marktdaten. Vermieter, die ohnehin auf mehreren Kanälen aktiv sind, sparen damit täglich den meist mehrstündigen Zeitaufwand.
Fünf Anbieter im Vergleich: Software für Ferienwohnungen
Smoobu
Smoobu richtet sich primär an unabhängige Gastgeber mit bis zu rund 50 Ferienunterkünften. Dabei handelt es sich vorzugsweise um Vermieter, die erstmals von der manuellen Verwaltung auf ein strukturiertes System wechseln. Das überschaubare Dashboard bei Smoobu verbindet den Channel Manager für Ferienwohnungen, das Buchungssystem, die automatisierten Nachrichten und den Website-Builder in einem Paket. Unterwegs lässt sich alles bequem per App über das Smartphone bedienen. Wer eine dynamische Preisgestaltung bevorzugt, integriert besser ein externes Tool. Das ist notwendig, denn Smoobu selbst bietet in diesem Bereich lediglich rudimentäre Werkzeuge.
Die Kosten für Smoobu basieren auf monatlichen Abonnements je Unterkunft. Abgerechnet wird unabhängig davon, ob tatsächlich Buchungen eingehen oder nicht. Es ist ein Modell mit fixen Kosten, das bei schwacher Auslastung mitunter ordentlich auf das Budget drückt. Auf Capterra erntet Smoobu 4,4 Sterne, und zahlreiche Erfahrungen mit Smoobu loben die intuitive Bedienung und den deutschsprachigen Support mit Sitz in Berlin, bemängeln jedoch diverse Stabilitätsprobleme und ein eher mageres Reporting.
Stärken: einfache Einrichtung, DSGVO-konform, solider Einstieg
Schwächen: kein natives dynamisches Pricing, Fixkosten unabhängig von der Auslastung
Lodgify
Lodgify bündelt als vollständige Property-Management-Software Buchungen, Kalender, Aufgaben und Gästekommunikation in einem Dashboard, schlicht mit besonderem Gewicht auf die eigene Direktbuchungswebsite. Der Channel Manager gleicht Preise und Verfügbarkeiten mit Airbnb, Booking.com und FeWo-direkt automatisch ab. Das skaliert immerhin von einer bis zu mehreren hundert Einheiten. Wer neben dem PMS-System auch eine professionell gestaltete Buchungswebsite aufbauen möchte, findet bei Lodgify vermutlich die stärkste Kombination unter den reinen Softwarelösungen dieses Vergleichs.
Die Kosten für Lodgify staffeln sich nach Tarif und Anzahl der Unterkünfte. Capterra gibt rund 4,5 Sterne, und die Erfahrungen mit Lodgify bestätigen das: Gastgeber loben Channel-Manager-Stabilität und Websitegestaltung, häufiger bemängelt wird das eher begrenzte Reporting.
Stärken: starker Website-Builder, breite Kanalintegration, gute Skalierbarkeit
Schwächen: monatliche Fixkosten, Reporting-Tiefe ausbaufähig
Holidu
Holidu richtet sich an private Gastgeber und an lokale Verwalter. Das System ist so konzipiert, dass Anwender bestehende Unterkünfte verwalten, aber auch weitere hinzufügen können. Unbedingter Vorteil ist, dass die Kontrolle über Preise und Kalender beim Anwender verbleibt und der Gewinn nicht an eine klassische Agentur abgegeben werden muss. Das System ist eine reine Verwaltungssoftware für Ferienwohnungen, die zusätzlich durch lokale Unterstützung ergänzt wird. Die Gastgeber verwalten ihre Buchungen selbst und behalten so die Kontrolle über ihre Preise und ihren Kalender, gleichzeitig erhalten sie Unterstützung durch die 28 lokalen Teams, die Holidu in ganz Europa etabliert hat.
Das integrierte Property-Management-System verbindet die Buchungsverwaltung und den Channel Manager in einem einzigen System. Mehr als 25 Plattformen, darunter Airbnb, Booking.com sowie VRBO, lassen sich von einem Dashboard aus steuern. Bemerkenswert dabei ist, dass die Preise, Saisons und Inhalte automatisch in allen Kanälen abgeglichen werden.
Neben der zentralen Steuerung schickt Holidu auf eigene Kosten Berufsfotografen zur Unterkunft. Ein hauseigenes Content-Team verfasst Beschreibungen und übersetzt diese automatisch in acht Sprachen, sodass internationale Gäste das Inserat verstehen. Listings mit professionellen Fotos erzielen laut interner Auswertung bis zu fünfmal mehr Buchungen.
Die Unified Inbox fasst alle Gästenachrichten aus sämtlichen Plattformen zusammen; ein KI-Assistent beantwortet Routinefragen automatisch. Ein dediziertes Kundenservice-Team übernimmt Gästebeschwerden direkt und entlastet den Gastgeber spürbar von dieser unangenehmen Seite der Vermietung. Eine KI-gestützte Preiskurve liefert Empfehlungen für zwölf Monate, basierend auf echten Buchungsdaten aus der Region und der Expertise der lokalen Teams. Obendrein bleiben Direktbuchungen über die eigene Website oder ein einbettbares Widget gebührenfrei.
Kosten: Bei den Kosten setzt Holidu auf ein reines Provisionsmodell ohne monatliche Fixkosten, sodass nur dann etwas fällig wird, wenn tatsächlich eine Buchung zustande kommt. Direktbuchungen über die eigene Website bleiben dabei ohne zusätzliche Provision, während bei Buchungen über andere Kanäle neben der Holidu-Gebühr die jeweilige Kanalprovision hinzukommt. Wer exklusiv mit Holidu arbeitet oder ein größeres Buchungsvolumen erzielt, kann zusätzlich Rabatte von bis zu 3 % erhalten. Zahlungen und Rechnungen laufen zentral über die Plattform zusammen, ein manueller Bankabgleich entfällt, und es gibt weder eine Vertragsbindung noch Ausstiegskosten.
Bewertungen: Trustpilot holidu.de: 4,5/5 (über 13.000 Bewertungen); Capterra: 4,7/5 (99 Bewertungen der Host-Software). Gastgeber loben lokalen Support, das umfassende Angebot und die einfache Kontrolle über Buchungen und Einnahmen.
Stärken: kein Fixkostenrisiko, professionelle Fotografie und Content inklusive, vollintegriertes System, keine Gebühr auf Direktbuchungen, 28 lokale Teams in Europa
Schwächen: weniger passend für Gastgeber, die sämtliche Abläufe vollständig eigenständig steuern wollen
Hostaway
Hostaway zählt zu den leistungsstärksten PMS-Systemen am Markt und richtet sich eher an professionelle Verwalter ab fünf Unterkünften. Das System bietet reichlich: KI-gestützte Gästekommunikation, ein Eigentümerportal, detailliertes Reporting, automatisierte Workflows und einen Channel Manager mit über hundert Integrationen. Dynamisches Pricing bindet Hostaway über externe Partner ein. Die App hält auch unterwegs alles im Griff, und der Einrichtungsaufwand liegt beinahe zwangsläufig höher als bei jedem leichteren System in diesem Vergleich.
Öffentliche Preisangaben gibt es nahezu keine. Konditionen entstehen in der Regel individuell; Capterra vergibt 4,8 Sterne, und Nutzer loben Skalierbarkeit sowie Support, beschreiben den Einstieg aber als komplex.
Stärken: breite Integrationsbasis, tiefes Reporting, skalierbar bis in den Großbetrieb
Schwächen: hoher Einrichtungsaufwand, intransparente Preisstruktur, steile Lernkurve
eviivo
eviivo spricht gezielt unabhängige Gastgeber kleiner bis mittlerer Unterkünfte an, von der gemütlichen Ferienwohnung über Bed & Breakfasts bis hin zum inhabergeführten Boutique-Hotel. Die Suite fasst ein Channel Management, einen übersichtlichen Buchungskalender, eine recht komfortable Zahlungsabwicklung und das Modul für Direktbuchungen zusammen. Ein KI-Assistent beantwortet Standardanfragen der Gäste rund um die Uhr automatisch, ohne dass der Gastgeber selbst eingreifen muss. Tausende Unterkünfte in Europa vertrauen eviivo. Die mobile App deckt den Betrieb neben dem Desktop bequem ab, das gesamte System läuft vollständig in der Cloud.
Preise staffeln sich je nach Paket und Anzahl der Unterkünfte, konkrete Tarife nennt eviivo allerdings nur auf Anfrage. Auf Trustpilot erreicht eviivo eine Bewertung von 4,5 von 5 Sternen. Die Vermieter schätzen die einfache Bedienbarkeit und die Kanaltiefe.
Stärken: vollständige Suite, starke mobile App, KI-Kommunikation inklusive
Schwächen: Preise nicht öffentlich einsehbar
Das richtige PMS wählen: ein kurzer Leitfaden
Bei diesem Vergleich von Software für Ferienwohnungen hängt die Wahl eines Systems weniger vom Preis ab als von der eigenen Betriebsrealität und dem gewünschten Maß an Unterstützung. Wer schlicht Buchungen abgleichen möchte, braucht womöglich kein vollständiges Property-Management-System: Bei der Frage PMS vs. Channel Manager reicht dann oft schon der Fewo-Channelmanager von Secra.
Mit ein bis zwei Unterkünften und dem Wunsch nach einem ruhigen Einstieg passen Smoobu oder eviivo am besten: überschaubar, ohne technischen Mehraufwand. Lodgify empfiehlt sich, wenn Direktbuchungen und eine professionelle Website Priorität haben. Holidu lohnt sich besonders für alle, die wachsen wollen, ohne Fixkosten zu tragen oder die Kontrolle abzugeben, ob mit drei oder dreißig Unterkünften.
Professionelle Property-Management-Manager mit zehn oder mehr Unterkünften greifen eher zu Hostaway, das zuverlässig bis in den dreistelligen Bereich skaliert und tiefes Reporting liefert. Holidu adressiert dieses Segment mit einem dedizierten Verwalter-Konto: einer Software für Fewo-Verwalter, mit der von einem einzigen Login aus mehrere Eigentümer und deren Unterkünfte, Buchungen, Kommunikation und Abrechnung zentral gepflegt werden.
Für den deutschsprachigen Markt erwähnenswert sind außerdem Guesty, eher für große Portfolios im Enterprise-Bereich, sowie Beds24, das günstig und technisch flexibel ist, aber reichlich Eigeninitiative voraussetzt. Insgesamt gilt: Wer heute als Vermieter einer Ferienwohnung auf Property-Management-Software verzichtet, gibt täglich Zeit und vermutlich auch Buchungen her. Welche der PMS-Systeme am besten passt, entscheidet die eigene Art zu arbeiten, nicht das Funktionsblatt des Anbieters.