Ferienhaus vermieten

Mai 2026

In eine Ferienunterkunft zu investieren und ein Ferienvermietungsgeschäft aufzubauen, kann sehr profitabel sein – wenn Sie es richtig angehen. In Österreich, wo der Tourismus ein zentraler Wirtschaftsfaktor ist, ist das Potenzial für eine hohe Rentabilität definitiv gegeben. Trotzdem ist es ein weit verbreiteter Irrtum, dass es sich dabei um eine „hands-off“-Quelle für passives Einkommen handelt.

Bevor Sie starten, sollten Sie wissen: Die Realität als Gastgeber ist nicht immer nur Sonnenschein. Hinter jeder 5‑Sterne‑Bewertung steckt oft eine große Investition an Zeit und Kapital. Von den Anfangskosten für Einrichtung und professionelle Fotos bis zur täglichen Arbeit mit Buchungsmanagement, Gästekommunikation und strikten Reinigungsabläufen – der Aufwand kann intensiv sein.

Dazu kommt der „menschliche Faktor“: Die meisten Gäste sind angenehm, aber Sie sollten auch auf Personen vorbereitet sein, die Ihre Unterkunft nicht so respektvoll behandeln, wie sie es sollte. Und neben dem Gästekontakt müssen Sie sich durch ein komplexes Netz an gesetzlichen Anforderungen arbeiten. 

In Österreich betrifft das je nach Bundesland und Gemeinde unter anderem Meldepflichten (z.B. Gästemeldung), Abgaben wie Ortstaxe/Kurtaxe bzw. Nächtigungsabgabe, mögliche gewerberechtliche Fragen (je nach Umfang der Leistungserbringung) sowie Vorgaben zu Sicherheits- und Brandschutz. Auch steuerliche Pflichten (z.B. Einkommensteuer, ggf. Umsatzsteuer) gehören dazu.

Wenn Sie überlegen, in ein Ferienhaus zu investieren, werfen Sie auch einen Blick auf unseren Leitfaden, der einige Vor- und Nachteile beim Besitz einer Ferienunterkunft erklärt.

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Was sind Ihre Beweggründe?

Bevor Sie sich zum Kauf einer Ferienunterkunft verpflichten, sollten Sie zuerst klären, warum Sie überhaupt in die Ferienvermietung einsteigen möchten. Zu den häufigsten Gründen gehören:

1. Sie besitzen eine Zweitimmobilie und möchten die laufenden Kosten decken, indem Sie sie für kurze Zeiträume im Jahr vermieten.
2. Die Immobilienpreise in Ihrer Region sind gesunken und Sie möchten investieren, ohne sich auf einen langfristigen Mieter festzulegen.
3. Sie sehen einen Trend im Bereich Ferienvermietung und möchten daran teilhaben.
4. Sie möchten eine sichere Investition und ein Ferienvermietungsgeschäft wirkt wie eine gute Idee.

Wenn Grund Nummer 1 auf Sie zutrifft und Sie Ihre Zweitimmobilie eigentlich verkaufen wollten oder einfach Kosten decken müssen, ist kurzfristiges Vermieten in vielen Fällen die bessere Lösung als eine langfristige Vermietung. Sie sind flexibler und können in der Hochsaison höhere Preise durchsetzen – aber der Aufwand ist deutlich größer. Mit einem Dauer-Mieter können Sie etwas „hands-off“ bleiben. 

Bei einer Ferienunterkunft müssen Sie jedoch stark eingebunden sein: Buchungen verwalten, nach jedem Aufenthalt instand halten und reinigen (lassen) sowie die Kommunikation mit Gästen übernehmen. Prüfen Sie zuerst Aufwand und Konsequenzen, bevor Sie sich endgültig entscheiden.

Wenn Ihr Grund Nummer 2 oder 3 ist, treffen Sie vermutlich eine gute und vernünftige Entscheidung.

Wenn Grund Nummer 4 Ihre Motivation ist, sollten Sie wissen: Eine Ferienvermietung ist definitiv keine passive Geldanlage und keine schnelle Lösung für finanzielle Sorgen. Wenn Sie aber sorgfältig planen und verstehen, dass eine Ferienvermietung ein Business ist, das wie jedes andere professionell geführt werden muss, können Sie die Vorteile durchaus ernten. Trauen Sie sich!

Haben Sie Zeit, um ein Ferienvermietungsgeschäft zu betreiben?

Eine Ferienvermietung kostet – wie jedes Unternehmen – Zeit und Energie. Denken Sie an „eine Stufe unter einem Bed & Breakfast“, dann sind Sie ungefähr richtig.

Viele Eigentümer sind keine Vollzeit-Manager. Sie haben einen Hauptjob und Familie. Wenn das auf Sie zutrifft, sollten Sie sich ein paar Fragen stellen, bevor Sie sich auf den Aufbau eines Ferienvermietungsgeschäfts festlegen:

Sind Sie bereit, Familien- und Freizeit zu opfern?

• Sind Sie bereit, abends und am Wochenende zu arbeiten, um das Geschäft aufzubauen?
• Sie müssen Anfragen schnell und professionell beantworten. Das bedeutet Telefonate und E‑Mails auch abends und am Wochenende.
• Wenn Sie die Unterkunft selbst betreuen: Sind Sie bereit für 24‑Stunden‑Anrufe, wenn etwas schiefgeht?

Die Ferienunterkunft besuchen und alles im Blick behalten

Wir empfehlen dringend, dass Sie den Aufbau Ihrer Ferienunterkunft persönlich begleiten. Das wird Ihr Business – und selbst wenn Sie später das Management an einen Property Manager abgeben, müssen Sie Ihr Geschäftsmodell definieren.

Aufgaben wie Möblierung und Dekoration, Installation von Telefon, WLAN und Geräten sowie die Auswahl eines lokalen Steuerberaters sind zentrale Entscheidungen, die Sie selbst überwachen sollten.

Wenn Sie im Ausland gründen und Sprache ein Problem ist, ist es ratsam, eine zweisprachige Person (Freund, Nachbar oder Property Manager) einzubinden, die den Prozess mit Ihnen begleitet. Es ist deutlich stressiger, wenn ein Problem entsteht und Sie nicht vor Ort sind – und dadurch wenig Kontrolle über das Ergebnis haben.

Kennen Sie Ihre Region

Die erfolgreichsten Eigentümer und Verwalter vermarkten nicht nur ihre Ferienunterkunft – sie gestalten den „Urlaubstraum“ rund um ihr Zuhause. Das gelingt nur, wenn Sie die Region aus erster Hand kennen.

Wenn Sie im Ausland investieren und das Land kaum kennen, empfehlen wir dringend, dass Sie Zeit investieren, um Umgebung, Kultur, Aktivitäten, Feste und – ganz wichtig – Regeln und Bürokratie kennenzulernen. Ohne dieses Wissen bauen Sie am Ende nur ein mittelmäßiges Angebot auf.

Laufende Betreuung und Marketing

Langfristig müssen Sie regelmäßig Zeit in das Marketing Ihres Ferienvermietungsgeschäfts investieren. Sie sollten entscheiden, welche Portale für Ferienvermietung Sie nutzen möchten – oder idealerweise eine eigene Website bzw. Social‑Media‑Kanäle aufbauen und laufend aktualisieren.

Kalender, Beschreibung, Fotos und Preise sollten immer aktuell sein. Sonst verlieren Sie Interessenten, bevor Sie sie überhaupt gewinnen.

Erfolgreiche Vermieter aktualisieren Fotos regelmäßig und zeigen die Region in verschiedenen Jahreszeiten. Sie können lokale Events, Landschaften und Aktivitäten hervorheben, damit Ihre Unterkunft das ganze Jahr attraktiv bleibt und auch in der Nebensaison Gäste anzieht.

Vergessen Sie fürs Erste längere Reisen. Ab jetzt wird ein Teil Ihrer freien Zeit Ihrer Ferienunterkunft gehören: Reparieren, Instandhalten und Aktualisieren zwischen den Buchungen.

Ist es finanziell eine sinnvolle Investition?

Viele Eigentümer decken die laufenden Kosten ihrer Zweitimmobilie, indem sie ihre Immobilie als kurzfristige Ferienunterkunft vermieten. Wenn das Ihr Grund ist, sollten Sie in den ersten ein bis zwei Jahren realistisch kalkulieren.

Sie decken nicht nur laufende Kosten wie Kreditrate, Strom, Wasser, Telefon und WLAN. Sie müssen auch Ausgaben berücksichtigen, die aus einem privaten Ferienhaus eine 5‑Sterne‑Ferienunterkunft machen: streichen, abgenutzte Möbel austauschen, in gute Geräte investieren, Bettwäsche, Reinigungsressourcen usw.

Wenn Sie mit einem Property Manager arbeiten, zahlen Sie monatlich Management- und Buchungsgebühren. Zusätzlich sollten Sie regelmäßige Kosten einplanen für: Versicherung, Steuerberatung, lokale Abgaben, Gemeinschaftskosten und die jährliche Steuererklärung. Wenn Ihre Region eine Genehmigung oder Registrierung verlangt, kommen auch Kosten für die Antragstellung hinzu.

Kann ich Geld damit verdienen?

Die kurze Antwort ist: Ja. Aber wie bei jedem Business müssen Sie dafür arbeiten.

Wenn Sie Ihr Ferienhaus weiterhin selbst nutzen und in der Hochsaison viele Termine blockieren, ist es eher unwahrscheinlich, dass Sie alle jährlichen Kosten decken.

So können Sie es einfach betrachten: Sie haben 12 monatliche Kreditraten und etwa 12 Hochsaisonwochen zwischen Ende Juni und Mitte September.

In dieser Zeit können Sie die höchsten Wochenpreise verlangen. Idealerweise deckt jede Woche zumindest eine Monatsrate.

Wenn Sie Ihr Ferienhaus in der gesamten Hochsaison vermieten, können Sie zumindest die jährlichen Kreditkosten decken – und möglicherweise mehr, wenn Ihre Wochenrate über Ihrer Monatsrate liegt.

Alle anderen gebuchten Wochen – Ostern, Weihnachten, Nebensaison – können weitere Kosten decken und mit der Zeit Gewinn bringen.

Wenn Sie eine solide langfristige Investition suchen, kann eine Ferienvermietung eine gute Wahl sein. Wenn Sie gut managen, das ganze Jahr vermieten und das Objekt in Zeiten ohne Buchungen selbst nutzen, können Sie Profit erzielen. So haben Sie eine langfristige Investition – und später ein Ferienhaus, das auf Sie wartet, wenn Sie in Pension gehen.

Soll ich einen Property Manager nutzen?

Mit einem Property Manager zu arbeiten hat Vor- und Nachteile. Wenn Sie nicht in der Nähe Ihrer Ferienunterkunft wohnen, brauchen Sie jemanden, der Gäste empfangen kann und bei Problemen während des Aufenthalts verfügbar ist.

Das muss nicht zwingend ein Property Manager oder eine Agentur sein. Sie können auch einen Freund, Nachbarn, Ihre Reinigungskraft oder eine andere vertrauenswürdige Person bitten. Allerdings ist Gästebetreuung kein 9‑to‑5‑Job. Wenn am Sonntag der Boiler ausfällt oder mitten in der Nacht die Waschmaschine streikt, werden Gäste anrufen und eine schnelle Lösung erwarten. Ein Freund hilft vielleicht gern – bis klar wird, dass er abends und am Wochenende „on-call“ ist.

Ein Property Manager ist dagegen ein professioneller Dienstleister, der dafür bezahlt wird, rund um die Uhr erreichbar zu sein. Er kann beraten und kurzfristig Handwerker oder Dienstleister organisieren.

Ein Property Manager sollte Ihre Ferienunterkunft außerdem lokal und online vermarkten. Wenn Sie jemanden auswählen, fragen Sie unbedingt, wo und wie er sein Portfolio bewirbt.

Wenn Sie sich für einen Property Manager entscheiden, müssen Sie seine Managementgebühr und Buchungsgebühr bzw. Provision einrechnen. Diese liegt je nach Leistungsumfang meist bei 15-30% pro Buchung.

Wie kann ich sicherstellen, dass Gäste mein Zuhause respektieren?

Es gibt keine Garantie, dass Gäste Ihr Zuhause respektieren. Unfälle passieren – und manchmal haben Sie Pech mit Gästen, die sich danebenbenehmen. Um Probleme zu vermeiden, können Sie bestimmte Regeln anwenden, die Ihr Zuhause besser schützen:

1. Gäste prüfen: Wir empfehlen dringend, direkt mit potenziellen Gästen zu sprechen, um ein Gefühl für deren Situation und Erwartungen zu bekommen.
2. Wenn Ihnen der Zustand Ihrer Unterkunft besonders wichtig ist, akzeptieren Sie keine Buchungen von Gruppen sehr junger Freunde. Sie können ein Mindestalter festlegen oder verlangen, dass mindestens eine Person in der Gruppe über 21 oder 25 ist. Sie entscheiden.
3. Hausregeln für jeden Gast klar festlegen: Regeln zu Rauchen, Haustieren, Klimaanlage, Pool usw.
4. Einen Buchungsvertrag erstellen, den jeder Gast unterschreiben muss.
5. Vorsorge ist besser als Nachsorge. Trotzdem ist es sinnvoll, die „Nachsorge“ parat zu haben – hier kommt eine Versicherung für Ferienvermietungen ins Spiel. In manchen Ländern ist diese Pflicht, z.B. Spanien und Portugal.

Welche steuerlichen und rechtlichen Anforderungen gibt es für Ferienvermietungen?

Wenn Sie ein erfolgreiches Geschäft führen möchten, sollten Sie von Anfang an professionell starten. Die gleichen Regeln, die Sie in jedem Business anwenden, gelten auch für Ihre Ferienvermietung: Steuern zahlen und gesetzliche Vorgaben einhalten.

Tourismus ist ein wichtiger Faktor für die österreichische Wirtschaft, und Ferienunterkünfte stehen stark im Fokus – sowohl wegen ihrer wachsenden Beliebtheit als auch wegen Regelungen, die den Markt künftig stärker steuern.

Wenn Sie gleich richtig starten möchten, recherchieren Sie die Vorschriften, die in Ihrer Region gelten, und prüfen Sie, ob Sie eine Genehmigung oder Meldung benötigen. In Österreich hängen diese Anforderungen stark vom Bundesland und von der Gemeinde ab.

Auch steuerlich gibt es Besonderheiten: Einnahmen aus der Vermietung müssen in Österreich in der Steuererklärung angegeben werden. Je nach Umfang kann das als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder als gewerbliche Tätigkeit gelten (z.B. bei umfangreichen Zusatzleistungen). Zusätzlich sind in vielen Regionen Ortstaxe/Nächtigungsabgabe zu berücksichtigen, die Sie ggf. einheben und abführen müssen. Im Zweifel lohnt sich die Beratung durch einen Steuerberater.

Eine Ferienvermietung kann lukrativ und sehr erfüllend sein. Wenn Sie bereit sind, Zeit und Einsatz zu investieren, profitieren Sie langfristig – und haben am Ende eine zweite Immobilie. 

Wenn Sie entscheiden, dass eine Ferienvermietung das Richtige für Sie ist, können Sie jederzeit mit Holidu starten: Wir helfen Ihnen beim Einstieg – von professioneller Beratung zu Preisen und Strategie bis hin zu Zugang zu 25+ Buchungsportalen über ein einziges Konto. Wir unterstützen Sie Schritt für Schritt beim Aufbau Ihres neuen Geschäfts!

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